Em decisão proferida nesta semana, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ firmou o entendimento de que o instrumento particular de promessa de compra e venda sem registro em cartório é passível de gerar efeitos perante terceiros e não prejudica os direitos do promitente comprador.
O caso chegou até o STJ depois que um consumidor, que havia celebrado uma promessa de compra e venda de bem imóvel com uma incorporadora (promitente vendedora), resolveu entrar com uma medida judicial (Embargos de Terceiro), em uma ação de execução ajuizada contra a promitente vendedora, com o objetivo de desconstituir uma penhora que foi realizada no terreno que seria utilizado na incorporação imobiliária.
Após ter sua pretensão rejeitada em primeira e em segunda instância, o consumidor entrou com um recurso (Recurso Especial) no Superior Tribunal de Justiça na tentativa de reverter a situação ao seu favor.
Relator destaca que promessa de compra e venda sem registro impede gravame sobre imóvel
De acordo com o ministro Moura Ribeiro, relator do Recurso Especial, ainda que a promessa de compra e venda não seja levada a registro em cartório fica o promitente vendedor impedido de oferecer o imóvel em garantia ou de gravá-lo com outro ônus.
Para o relator “Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé”.
Em seu voto, o ministro destacou que a ausência de registro não é capaz de anular a promessa de compra venda nem de impedir a própria existência da incorporação imobiliária.
Moura Ribeiro defendeu ainda a tese de que o contrato particular de promessa de compra e venda, uma vez formalizado, cria efeitos obrigacionais que vinculam o promitente comprador ao imóvel e que são capazes de atingir terceiros.
“Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”.
No fim, a Terceira Turma do STJ acolheu, por unanimidade de votos, o recurso especial do promitente comprador e, assim, a penhora sobre o terreno objeto da incorporação acabou sendo desconstituída.
Fonte: STJ
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